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[롯데리츠(330590)] 확고한 배당 안정성에 배당 성장성까지 조회 : 34
증권가속보3 (1.241.***.228) 작성글 더보기
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2019/12/11 07:24
 
● 최대의 리테일러가 앵커라는 점에서 높은 임대/배당 안정성, 향후 5년간 배당수익률 5%

● 현재 LTV는 45.7%에 불과, LTV 60%를 사용해 5조원의 자산을 추가 편입할 경우 평균 LTV는 56.6%에 불과, 배당수익률은 레버리지 효과로 1.3%p 개선

● 롯데쇼핑의 ROFO 자산 8.5조원, 기 유동화된 자산 포함 시 12조원의 잠재 물건 확보


WHAT’S THE STORY

향후 5년 평균 배당수익률 5%: 롯데쇼핑의 8개 점포(매입액 1.5조원)을 담은 리테일리츠로 최대주주이자 임차인은 지분 50%를 보유한 롯데쇼핑이다. 최대의 리테일러가 앵커라는 점에서 배당 안정성이 매우 높아, 배당할인 모형을 사용해 목표주가를 7,500원으로 제시한다[표 6]. 목표주가 도달 시 2020년 예상 배당수익률은 4.2%다. 

롯데쇼핑이 앵커로 높은 임대 안정성: 8개 자산의 임대료/EBITDA 비율은 40%로 임대료 지불 능력이 높다. 8개 자산의 트랜치를 3개로 구분해 만기 도래 시 발생할 수 있는 리스크를 최소화했다. 임대조건은 ① 마스터리스 기간: 평균 10년, ② 보증금: 1년치 임대료, ③ 임대료 상승률: 연 1.5%로 CPI 상승률인 타 리테일리츠 대비 높다. 자산가치 기준으로 수도권 50%, 지방이 50%이며 핵심 자산인 강남 백화점의 자산 가치 비중은 29%에 달한다. 5개 점포는 중심/일반상업지역에 위치해 자산가치가 우량하다. 

낮은 LTV는 배당 upside를 제공: 국내 리츠 최초의 신용등급 획득(담보부 회사채 AA-)으로 평균 차입금리가 2.09%라 peer 대비 100~200bp 낮다. LTV도 45.7%(보증금 포함 시 41.0%)으로 peer 대비 가장 낮은 수치다. 향후 10년간 매년 0.5조원의 자산을 추가 편입한다고 가정하고 LTV를 50%로 상향하면 10년 뒤 평균 LTV는 49.0%에 불과하며 배당수익률은 기존 예상 대비 0.4%p 상향된다. LTV를 60%로 상향할 경우 10년 뒤 LTV는 56.6%에 불과하고 배당수익률은 1.3%p 개선돼 배당 upside가 높다. 

추가 편입 잠재력이 있는 롯데쇼핑 점포만 12조원: 롯데리츠는 롯데쇼핑이 보유한 84개 점포(8.5조원 규모)에 대해 우선매수협상권(ROFO)를 보유하고 있어 추가 자산편입이 용이하다. 이 외에 사모펀드로 기 유동화된 자산 규모는 약 3조원으로 추정된다. 리츠가 시장에서 입찰 경쟁을 통해 자산을 매수/편입할 경우 과열 경쟁과 수익성 저하의 우려가 있으나 이에 대한 리스크를 최소화할 수 있다.

삼성 이경자



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